Ile jest warta moja nieruchomość ?
Zdecydowałeś się sprzedać swoją nieruchomość i zadajesz sobie pytanie, jaką cenę możesz za nią uzyskać? W dzisiejszym tekście postaram Ci się wyjaśnić jakie czynniki wpływają na wartość Twojego mieszkania, domu, bądź gruntu. Znajdziesz tutaj informację o tym czym sugerować się przy określeniu wartości Twojej nieruchomości, kiedy warto skorzystać z usług Rzeczoznawcy Majątkowego, oraz dlaczego czerpanie informacji jedynie z portali ofertowych to zły pomysł, który może narazić Cię na przeciągającą się sprzedaż oraz straty finansowe.
Po pierwsze czym jest wartość nieruchomości ?
W tym miejscu mógłbym się odwołać do kilku definicji wartości obowiązujących w polskim systemie prawnych oraz standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych, jednak zupełnie wystarczającym i jakże prawdziwym na potrzeby niniejszego artykułu będzie stwierdzenie, że nieruchomość jest warta tyle ile potencjalny kupujący jest skłonny za nią zapłacić. Rozważając sytuację rynkową, gdzie nieustannie występuje obrót prawami do nieruchomości, kupujący, który działa z rozeznaniem i bez przymusu nie zapłaci za naszą nieruchomość więcej niż mógłby zapłacić za inną o podobnych cechach rynkowych. Jak widać to rynek kreuje wartość a informacja o cenach zapłaconych za nieruchomości podobne do wycenianej to podstawa przy określaniu ceny rynkowej nieruchomości. Właściciel, znając ceny nieruchomości podobnych, sprzedanych w ostatnim okresie czasu, praktycznie nie potrzebuje pomocy specjalisty przy określeniu wartości, jednakże dostęp do takich informacji jest zazwyczaj niemożliwy dla większości osób.
Lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja...
Skoro już rozumiemy w jaki sposób należy postrzegać wartość to trzeba jeszcze wiedzieć co wpływa na jej wysokość. Wśród większości ludzi obytych z rynkiem nieruchomości istnieje przekonanie, że na wartość nieruchomości w głównej mierze mają wpływ trzy najistotniejsze czynniki i są nimi po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja oraz po trzecie lokalizacja. Co by tu nie pisać w przypadku wielu rodzajów nieruchomości cecha ta ma kluczowe znaczenie. Wraz z wzrostem atrakcyjności lokalizacji wzrasta wartość nieruchomości, potencjalny klient będzie w stanie zapłacić za nią więcej. Dobra infrastruktura drogowa, bliskość centrum, różnorodność okolicznych sklepów i obiektów użytku publicznego, ale też parków i terenów zielonych – wszystko to ma wpływ na cenę naszej nieruchomości. Z przeprowadzanych na rynku analiz i badań wynika, że lokalizacja może mieć nawet ok. 30 proc. (lub większy) udział w kształtowaniu wartości nieruchomości.
No dobrze, ale zapytacie co z pozostałą częścią ? tutaj sprawa robi się już bardziej złożona, istnieją liczne atrybuty mające wpływ na kreowanie wartości nieruchomości, które uzależnione są m.in. od jej typu i przeznaczenia. Innego rodzaju cechy determinują bowiem wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych lub zabudowanych, które dodatkowo różnią się przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Innego typu cechy mają szczególnie ważne znaczenie dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym, komercyjnym, leśnym lub rolnym. Jednak do najważniejszych z nich można zaliczyć: stan prawny, wielkość powierzchni użytkowej, stan techniczny oraz stan zagospodarowania( szczególnie przy nieruchomościach gruntowych)
Nie bez znaczenia stan prawny wymieniłem na pierwszym miejscu. Wyobraźmy sobie sytuacje, że na rynku ofertowym wyeksponowana jest nieruchomość o bardzo atrakcyjnej lokalizacji, wysokim standardzie, bardzo dobrym otoczeniu relatywnie niskiej cenie. W normalnych warunkach sprzedaż tej nieruchomości powinna być bardzo szybka, natomiast jeżeli jest wręcz odwrotnie i czas jej wyeksponowania znacząco się wydłuża powinno dać nam to do myślenia. Z dużym prawdopodobieństwem mamy do czynienia z nieuporządkowanymi kwestiami dotyczącymi prawa własności lub dodatkowymi obciążeniami w postaci ograniczonych praw rzeczowych. Inną kwestią, że wartość różnych praw do nieruchomości jest między sobą nierówna, tak też, za nieruchomość gruntową zabudowaną która jest przedmiotem prawa własności powinniśmy uzyskać wyższą cenę, niż za taką samą nieruchomość zabudowaną na gruncie na którym ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego.
Na wartość domów i mieszkań wpływa także powierzchnia, jednak nie wartość transakcyjna ma tu główne znaczenie lecz jednostkowa wrażona w złotówce za 1 m2. Od lat obserwowana jest tendencja, która stanowi o tym, że wraz ze wzrostem powierzchni obniża się jednostkowa cena nieruchomości. Wyjątkiem od reguły są luksusowe apartamentowce na rynku pierwotnym dla których poziom cen jest wysoki ze względu na ich unikatowy charakter i atrakcyjne usytuowanie w budynku ( zazwyczaj na najwyższych piętrach).
I nareszcie atrybut na który mamy znaczący wpływ, stan techniczny nieruchomości/stan wykończenia. Bardzo istotna cecha, która jeżeli odpowiednio o nią zadbamy pozwoli nam wyróżnić nasza nieruchomość na tle konkurencji. Stosując różne techniki Home stagingu (przygotowanie mieszkania do sprzedaży) możemy skutecznie podnieść wartość naszej nieruchomości nawet do 10 proc.
Cena ofertowa a rzeczywistość
Pierwszym i najczęstszym krokiem statystycznego właściciela przed wystawieniem swojej nieruchomości na sprzedaż jest zapoznawanie się z ofertami podobnych nieruchomości na popularnych portalach internetowych. Nie ma w tym nic złego pod warunkiem, że zdobytą w ten sposób wiedzę skonfrontujemy z innymi źródłami informacji, przykładowo z dobrym rzeczoznawcą, długo działającymi na rynku pośrednikami nieruchomości , czy chociażby z sąsiadami którzy nie dawno kupili mieszkanie, pytając nie tylko o ceny ale i trendy jakimi kierują się aktualnie potencjalni kupcy. Trzeba wiedzieć, że cena ofertowa może odwzorowywać wartość rynkową dopiero po negocjacji, a według badań portalu biznes.pl negocjacje cenowe mogą sięgać nawet 30-40 proc. w stosunku do cen zamieszczonych w ofertach internetowych. Decyzja o tym by wystawić nieruchomość za bardzo wysoką cenę, „a może ktoś się trafi” może być ryzykowna i nieść za sobą duże konsekwencje.
Na rynku nieruchomości niekomercyjnych istnieje zasada poparta badaniami która stanowi, że kluczowy czas do powodzenia sprzedaży trwa przez okres 6-8 tygodni od wystawienia oferty. Po tym czasie zainteresowanie ofertą znacząco spada, kupujący zaczynają postrzegać ją jako mniej atrakcyjną, zaczynają pojawiać się wątpliwości co do stanu technicznego, czy stanu prawnego danej nieruchomości. Poszukujący zadają sobie pytanie: dlaczego mam kupić nieruchomość, która jest tak długo na rynku i której nikt inny nie chce?
Przeszacowana nieruchomość znacznie redukuje krąg potencjalnych nabywców oraz sprawia, że podobne nieruchomości wystawione na sprzedaż zyskają na atrakcyjności kosztem naszej oferty. W efekcie, sprzedaż naszej nieruchomości w najlepszym wypadku, będzie trwał znacznie dłużej, co w przypadku obniżki cen na rynku, może oznaczać brak możliwości uzyskania początkowo zakładanej ceny i wymierne straty finansowe. Pod koniec jesteśmy bowiem tak zmęczeni sprzedażą, że decydujemy się na zbycie nieruchomości za cenę poniżej jej wartości. Często jest to cena, o której nie chcieliśmy nawet myśleć na początku procesu sprzedaży. W przypadku przyjęcia za niskiej ceny ofertowej, sprzedaż przeważnie następuje stosunkowo szybko, jednak niepotrzebnie tracimy część swojego zysku.
Postaw na profesjonalistę !
Jak widać proces wyceny jest czynnością mocno skomplikowaną zależną od bardzo wielu czynników oraz obarczony dużą odpowiedzialnością, dlatego czasem warto zdecydować się na profesjonalne usługi świadczone przez rzeczoznawców majątkowych z następujących powodów.
· Znamy realna wartość nieruchomości i unikamy zagrożeń wynikających z przeszacowania lubi niedoszacowania ceny ofertowej
· Rzeczoznawca sporządzi wycenę w formie operatu szacunkową stanowiący dokument prawny. Tego rodzaju dokument zawsze stanowi silny argument dla kupującego. Ma on bowiem jasną informację, za co płaci, przez co prowadzenie ewentualnych negocjacji jest zdecydowanie trudniejsze.
· Rzeczoznawca może na nasze życzenie udzielić nam informacji o przedziale cenowym dotyczącym naszej nieruchomości. Kupujący zazwyczaj będzie dążył do uzyskania przynajmniej niewielki upustu, dlatego by zabezpieczyć się przed taką możliwością warto wiedzieć do jakiej kwoty upust nie stanie się dla nas niekorzystną ofertą.
Jeżeli jednak nie potrzebujesz opinii czy operatu szacunkowego w wersji pisemnej Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Krzysztof Ratka uruchomiła wyjątkową usługę „WYCENA PRZY KAWIE” gdzie w ustalonej wcześniej kawiarni zostanie Ci przedstawiona krótka analiza Twojej nieruchomości, rynku na którym się znajduje oraz poznasz jej przybliżoną wartość. Koszt usługi to 140 zł (kawa wliczona w cenę), a gdyby w przyszłości zdecydowałbyś się na operat szacunkowy, koszty porady zostaną wliczone w poczet ceny operatu szacunkowego.
